JAKARTA — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI Rate menjadi 5,25 persen mulai memunculkan tekanan baru bagi sektor properti nasional. Di tengah pemulihan industri yang belum sepenuhnya stabil, kombinasi bunga tinggi dan pelemahan nilai tukar rupiah diperkirakan akan membebani kinerja emiten properti sepanjang sisa tahun 2026.

Kondisi tersebut langsung menjadi perhatian investor pasar modal karena sektor properti selama ini dikenal sangat sensitif terhadap pergerakan suku bunga dan kurs rupiah.

Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 50 basis poin sebagai langkah menjaga stabilitas nilai tukar dan meredam tekanan eksternal akibat ketidakpastian ekonomi global. Namun di sisi lain, kebijakan itu membuat biaya pinjaman semakin mahal, baik bagi konsumen maupun perusahaan pengembang properti.

Pada perdagangan terakhir, rupiah ditutup di level Rp17.654 per dolar Amerika Serikat. Meski sempat menguat tipis dibanding sehari sebelumnya, secara year to date mata uang Garuda masih tercatat melemah sekitar 0,76 persen terhadap dolar AS.

Bagi emiten properti, situasi ini bukan sekadar persoalan kurs semata.

Pelemahan rupiah ikut mendorong kenaikan biaya material bangunan impor seperti baja, mesin konstruksi, elevator, hingga berbagai komponen finishing yang sebagian masih bergantung pada pasar luar negeri.

Di saat bersamaan, kenaikan suku bunga juga menekan kemampuan daya beli masyarakat dalam membeli rumah maupun apartemen melalui fasilitas kredit pemilikan rumah atau KPR.

Kondisi inilah yang membuat pasar mulai khawatir terhadap prospek industri properti nasional pada semester kedua 2026.

Equity Research Analyst OCBC Sekuritas Jessica Leonardy menilai kombinasi suku bunga tinggi dan rupiah lemah menjadi sentimen negatif bagi sektor properti secara keseluruhan.

Menurutnya, pelemahan rupiah akan membuat harga bahan baku impor melonjak sehingga margin keuntungan pengembang berpotensi tergerus.

Selain itu, bunga kredit yang tinggi juga bisa membuat masyarakat menunda pembelian properti karena cicilan semakin mahal.

“Nilai tukar dolar yang naik membuat biaya impor material meningkat. Sementara suku bunga tinggi akan memberi tekanan tambahan terhadap permintaan sektor properti,” ujarnya.

Pandangan serupa disampaikan Analis Maybank Sekuritas Kevin Halim.

Ia menyebut pelemahan rupiah akan meningkatkan biaya konstruksi secara signifikan, terutama bagi perusahaan yang masih memiliki eksposur utang dolar AS dalam jumlah besar.

Salah satu emiten yang dinilai cukup sensitif terhadap pelemahan rupiah adalah PT Pakuwon Jati Tbk (PWON).

Perusahaan tersebut masih memiliki obligasi dolar AS sekitar US$333 juta yang akan jatuh tempo pada 2028.

Kevin memperkirakan setiap pelemahan rupiah sebesar 1 persen berpotensi menurunkan laba bersih PWON sekitar 0,7 persen.

Meski demikian, PWON dinilai cukup agresif melakukan strategi lindung nilai atau hedging untuk mengurangi risiko kurs.

Pada kuartal IV-2025, perusahaan tercatat membeli fixed income mutual fund berbasis dolar AS senilai Rp1,85 triliun.

Langkah tersebut membuat eksposur liabilitas dolar bersih PWON turun menjadi sekitar US$100 juta.

Strategi hedging itu dinilai cukup penting untuk menjaga stabilitas keuangan perusahaan di tengah volatilitas nilai tukar.

Selain PWON, PT Modernland Realty Tbk juga masih menghadapi tekanan dari sisi pembiayaan.

Perusahaan tersebut menanggung beban bunga utang mencapai Rp118,68 miliar per Maret 2026.

Tidak hanya itu, Modernland juga memiliki guaranteed senior notes senilai Rp4,66 triliun yang akan jatuh tempo pada 2027.

Besarnya kewajiban utang berbasis dolar menjadi tantangan serius di tengah pelemahan rupiah yang masih berlangsung.

Berbeda dengan sebagian emiten lain, PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) memilih memperbesar pembiayaan berbasis rupiah untuk mengurangi tekanan fluktuasi kurs.

Perusahaan baru saja memperoleh fasilitas pinjaman jangka panjang dari Bank Mandiri dengan tenor 15 tahun dan bunga floating sekitar 7 persen per tahun.

Selain itu, KIJA juga mendapatkan tambahan term loan sebesar Rp70 miliar untuk kebutuhan korporasi.

Wakil Direktur Utama KIJA Budianto Liman mengatakan strategi pembiayaan berbasis rupiah dipilih agar struktur pendanaan perusahaan lebih stabil dan sesuai dengan mata uang pelaporan perusahaan.

Langkah itu juga dinilai mampu menekan risiko volatilitas akibat pergerakan dolar AS yang masih sulit diprediksi.

Di sisi lain, analis pasar melihat sektor properti Indonesia sebenarnya masih memiliki beberapa penopang positif.

Salah satu faktor yang dinilai cukup membantu adalah kebijakan pemerintah memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027.

Program tersebut dinilai mampu menjaga minat masyarakat membeli rumah di tengah tekanan suku bunga tinggi.

Selain itu, program pembangunan tiga juta rumah yang terus didorong pemerintah juga dianggap menjadi katalis positif bagi sektor properti nasional.

Analis Kiwoom Sekuritas Adrian Djie menilai emiten properti dengan recurring income atau pendapatan berulang besar akan lebih defensif menghadapi tekanan ekonomi saat ini.

Pendapatan berulang biasanya berasal dari pusat perbelanjaan, hotel, perkantoran, hingga kawasan komersial yang memberikan arus kas stabil.

Karena itu, emiten seperti PWON dinilai relatif lebih kuat dibanding pengembang yang terlalu bergantung pada penjualan rumah residensial menengah bawah.

Menurut Adrian, pengembang yang memiliki utang dolar besar dan mengandalkan penjualan residensial akan menjadi kelompok paling rentan jika rupiah terus melemah dan bunga tetap tinggi.

Ia menyarankan perusahaan properti mulai memprioritaskan refinancing ke instrumen berbasis rupiah untuk menjaga kesehatan keuangan.

Selain itu, penerbitan obligasi dolar AS baru sebaiknya ditekan selama volatilitas global masih tinggi.

Meski tekanan sektor properti meningkat, sejumlah analis masih memberikan rekomendasi beli terhadap beberapa saham unggulan.

Kiwoom Sekuritas merekomendasikan beli saham PWON dengan target harga Rp326 per saham.

Sementara Maybank Sekuritas merekomendasikan beli saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PWON, dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).

Target harga masing-masing dipatok di level Rp1.050 untuk BSDE, Rp1.150 untuk CTRA, Rp580 untuk PWON, dan Rp520 untuk SMRA.

Pasar menilai saham-saham tersebut masih memiliki fundamental yang cukup kuat dan prospek jangka panjang yang menarik, terutama jika kondisi suku bunga mulai stabil pada tahun mendatang.

Namun untuk jangka pendek, tekanan terhadap sektor properti diperkirakan masih akan cukup berat.

Investor kini mencermati langkah Bank Indonesia berikutnya terkait arah kebijakan suku bunga serta perkembangan nilai tukar rupiah yang masih sangat dipengaruhi kondisi global.

Jika tekanan eksternal terus meningkat, bukan tidak mungkin sektor properti akan menghadapi tantangan lebih besar hingga akhir tahun.

Di tengah situasi itu, emiten dengan manajemen utang sehat, pendapatan berulang kuat, dan strategi lindung nilai yang baik diperkirakan akan menjadi pilihan utama investor pasar modal.​​​​​​​